Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt lịch sử khi chuyển mình sang chu kỳ phát triển mới. Ở đó, những quy luật cũ dựa trên việc đầu cơ và tăng trưởng chiều rộng không còn đất diễn. Thay vào đó, một mô hình tăng trưởng mới đặt ra yêu cầu khắt khe hơn: Bất động sản phải là động lực kinh tế, là công cụ phân bổ nguồn lực quốc gia và quan trọng nhất, là nền tảng bảo đảm an sinh nhà ở cho người dân.
Các diễn giả trao đổi chuyên sâu tại tọa đàm cấp cao với chủ đề “Cơ chế, chính sách phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý: Động lực mới cho an sinh nhà ở và phát triển đô thị bền vững”.
Sáng ngày 2/6, tại Hà Nội, Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 với chủ đề “Thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới: Khơi thông nguồn lực – Kiến tạo không gian phát triển – Đồng hành cùng mục tiêu tăng trưởng quốc gia” đã chính thức diễn ra. Sự kiện do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chủ trì, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức.
Với sự tham dự của hơn 500 đại biểu là các nhà hoạch định chính sách, chuyên gia kinh tế, pháp lý và lãnh đạo doanh nghiệp, diễn đàn đã trở thành không gian đối thoại đa chiều, tìm kiếm giải pháp khơi thông các điểm nghẽn cho thị trường. Đây cũng là hoạt động điểm nhấn nằm trong khuôn khổ Giải thưởng quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh phát biểu tại diễn đàn.
Chuyển đổi tư duy: Từ “đầu cơ tài sản” sang “giá trị sử dụng thực”
Phát biểu chỉ đạo tại diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khẳng định, thị trường bất động sản giữ vai trò mạch máu trong nền kinh tế, tác động dây chuyền đến thị trường lao động, tài chính và chứng khoán. Để hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai con số, Chính phủ đã và đang ban hành nhiều quyết sách quyết liệt để đưa thị trường vào quỹ đạo ổn định. Thứ trưởng đặc biệt lưu ý việc điều tiết hợp lý cơ cấu nguồn cung, thúc đẩy dòng vốn đầu tư công vào nhà ở cho thuê và khẩn trương kiện toàn các Quỹ nhà ở địa phương.
Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Nhìn nhận sâu sắc về sự thay đổi mang tính bản lề này, Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thẳng thắn cho rằng, thị trường không còn là một không gian giao dịch tài sản đơn thuần mà phải trở thành một bộ phận hữu cơ của mô hình tăng trưởng mới. Ngành địa ốc cần chuyển dịch từ tăng trưởng theo chiều rộng sang chiều sâu, thay vì chỉ tập trung vào các phân khúc cao cấp để gia tăng giá trị tài sản tích lũy, các doanh nghiệp phải quay về phục vụ nhu cầu thực của xã hội.
Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường Đại biểu Quốc hội khóa XV phát biểu tại buổi lễ.
Đồng quan điểm, Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, cảnh báo nguy cơ ứ đọng dòng vốn nếu các sản phẩm bất động sản tiếp tục bị đầu cơ thay vì tiêu dùng. Khi một dự án không được đưa vào sử dụng thực tế, dòng tiền của xã hội sẽ bị “đóng băng” trong các khối bê tông, kéo theo hệ lụy nợ xấu ngân hàng và làm tê liệt hệ thống tài chính quốc gia. Hệ quả nhãn tiền là sự xuất hiện của những “đô thị ma” thiếu ánh đèn về đêm – nơi nhà có thể đã bán nhưng không có người ở.
Nhà ở cho thuê giá hợp lý: Trụ cột mới của an sinh xã hội.
Một trong những nội dung trọng tâm được thảo luận gay gắt tại diễn đàn là việc phát triển phân khúc nhà ở cho thuê giá hợp lý – một giải pháp căn cơ được định hướng rõ từ các cấp lãnh đạo cao nhất của Đảng và Nhà nước.
Ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), nhận định nhà ở cho thuê chính là một trong những ưu tiên và là động lực phát triển then chốt từ nay đến năm 2030 để nâng cao năng lực cạnh tranh của các đô thị. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất hiện nay của phân khúc này nằm ở hai điểm nghẽn: Nguồn vốn và Hành lang pháp lý.
Về nguồn vốn: Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa nhận định, mô hình nhà ở cho thuê tại Việt Nam còn quá mới mẻ so với lịch sử hàng trăm năm tại châu Âu. Do tính chất thu hồi vốn chậm, Việt Nam không thể chỉ trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi ngắn hạn của ngân hàng thương mại, mà phải dùng dòng vốn đầu tư công từ Chính phủ làm bệ đỡ dẫn dắt.
Về pháp lý: Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến chỉ rõ Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành vẫn còn những khoảng mờ. Cần sớm luật hóa một cách tách bạch và chi tiết các quy định về hợp đồng cho thuê nhà giữa chủ đầu tư và khách hàng, các cơ chế bàn giao, chấm dứt hợp đồng để bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên.
Từ góc độ quy hoạch, Tiến sĩ, Kiến trúc sư Ngô Trung Hải đề xuất mô hình phát triển đô thị TOD (đô thị gắn kết với giao thông công cộng). Việc đặt các dự án nhà ở cho thuê dọc theo hệ thống metro hay các khu công nghiệp nơi có nhu cầu dịch chuyển cao sẽ là bài toán kinh tế hiệu quả cho các nhà đầu tư, tương tự như bài học thành công mà Trung Quốc đã áp dụng để nâng tỷ lệ nhà cho thuê từ 4% năm 2020 lên gần 10% vào năm 2025.
Không chỉ đối diện với bài toán cấu trúc sản phẩm, các doanh nghiệp bất động sản trong kỷ nguyên mới buộc phải thay đổi phương thức vận hành. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, nguồn cung thị trường dự kiến sẽ tăng mạnh vào giai đoạn 2027–2028 nhờ các nỗ lực tháo gỡ thể chế. Nhưng trong bối cảnh sức mua của người dân chưa hoàn toàn phục hồi, doanh nghiệp bắt buộc phải tăng năng lực cạnh tranh bằng các giá trị cốt lõi khác như công trình xanh và công nghệ.
Đại diện cho xu hướng này, ông Lê Hồng Phong, Chuyên gia công trình xanh thuộc Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC), khẳng định việc áp dụng các tiêu chuẩn ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị) không còn là một lựa chọn mang tính hình thức, mà đã trở thành điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp tiếp cận các nguồn vốn xanh dài hạn từ quốc tế.
Quang cảnh buổi diễn đàm.
Bên cạnh đó, việc số hóa thị trường cũng được xem là giải pháp cốt lõi để giải quyết bài toán thanh khoản. Ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Thiên Khôi, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng hệ thống dữ liệu lớn (Big Data) minh bạch. Công nghệ khi được áp dụng đúng cách vào nhu cầu thực tế sẽ giúp xóa bỏ sự bất đối xứng thông tin, hỗ trợ cơ quan quản lý điều tiết thị trường hiệu quả và giúp người dân tránh được các bẫy rủi ro tài chính.
Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 đã mang lại một cái nhìn toàn diện và thẳng thắn về tương lai của ngành địa ốc nước nhà. Giai đoạn tăng trưởng dựa vào số lượng và đòn bẩy tài chính quá đà đã khép lại. Một kỷ nguyên mới đã mở ra, đòi hỏi các doanh nghiệp phải đồng hành cùng mục tiêu an sinh của quốc gia, đặt lợi ích xã hội vào trong từng mét vuông xây dựng để hướng tới một thị trường minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững.
Lê Ngọc
