Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, sốt đất cục bộ và thanh lọc mạnh mẽ, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới với những tiêu chuẩn cao hơn về minh bạch, pháp lý và chất lượng sản phẩm. Đây không còn là thị trường của kỳ vọng và tâm lý đám đông, mà là thị trường của giá trị thực.
Nhận định trên được TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đưa ra tại Hội thảo “Kiến tạo giá trị bền vững cho thị trường bất động sản”, tổ chức ngày 30/5/2026 tại Hà Nội, với sự tham dự của đông đảo chuyên gia kinh tế, lãnh đạo doanh nghiệp và đại diện các tổ chức nghiên cứu trong lĩnh vực bất động sản.
Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính phát biểu tại Hội thảo “Kiến tạo giá trị bền vững cho thị trường bất động sản”.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, thị trường hiện không chỉ thay đổi ở bề nổi mà đang chứng kiến những chuyển biến mang tính nền tảng, từ cơ chế quản lý, hành lang pháp lý cho đến cách thức vận hành và định hướng phát triển. Những thay đổi này vừa mở ra cơ hội, vừa đặt ra yêu cầu khắt khe hơn với tất cả các chủ thể tham gia thị trường trong việc thích ứng với một môi trường ngày càng chuyên nghiệp và minh bạch hơn.
Nguồn cung hồi phục, nhu cầu thực lên ngôi
Một trong những tín hiệu tích cực nhất hiện nay là sự phục hồi rõ nét của nguồn cung dự án sau thời gian dài bị ách tắc bởi vướng mắc pháp lý. Hàng loạt dự án đang được tháo gỡ thủ tục và từng bước quay trở lại thị trường, góp phần giảm bớt tình trạng khan hiếm nguồn hàng kéo dài nhiều năm qua. Từ nhà ở, khu đô thị đến bất động sản công nghiệp và thương mại dịch vụ đều ghi nhận những tín hiệu tăng trưởng tích cực, phản ánh sự mở rộng và hoàn thiện dần của cả hệ sinh thái bất động sản.
Các chuyên gia kinh tế, lãnh đạo doanh nghiệp và đại diện các tổ chức nghiên cứu trong lĩnh vực bất động sản chia sẻ tại Hội thảo.
Đáng chú ý, tư duy phát triển trong phân khúc nhà ở đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Nếu như trước đây nhiều dự án được xây dựng nhằm đón đầu làn sóng tăng giá thì nay, chất lượng sống, tiện ích và giá trị khai thác lâu dài ngày càng được đặt lên hàng đầu. Thị trường đang chuyển từ tư duy đầu cơ sang phục vụ nhu cầu ở thực – đây không chỉ là xu hướng nhất thời mà là nền tảng cho sự phát triển lành mạnh và bền vững trong dài hạn.
Song hành với đó là quá trình đô thị hóa bước sang giai đoạn mới với sự xuất hiện của nhiều mô hình phát triển hiện đại như đô thị xanh, đô thị thông minh, đô thị vệ tinh và đô thị phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Những mô hình này không chỉ nâng cao chất lượng sống mà còn tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản thông qua tối ưu hóa hạ tầng và cải thiện khả năng kết nối, được xem là những động lực quan trọng hình thành các cực tăng trưởng mới của thị trường trong tương lai.
Minh bạch hóa – cuộc chơi mới bắt đầu
Bên cạnh sự phục hồi nguồn cung, thay đổi mang tính bước ngoặt của thị trường chính là mức độ minh bạch ngày càng được nâng cao. Hệ thống dữ liệu về quy hoạch, pháp lý, giao dịch và giá cả đang được hoàn thiện theo hướng đồng bộ và dễ tiếp cận hơn.
Việc số hóa dữ liệu giúp người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể kiểm chứng thông tin trước khi ra quyết định, qua đó giảm thiểu rủi ro và hạn chế đầu cơ dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng – căn nguyên của nhiều cơn “sốt đất” phong trào trong quá khứ.
Trong thời gian tới, mỗi tài sản bất động sản sẽ được định danh đầy đủ thông qua hệ thống dữ liệu liên thông về pháp lý, quy hoạch, giao dịch và giá cả. Hoạt động mua bán cũng sẽ được chuẩn hóa qua hệ thống sàn giao dịch hoạt động theo quy định nhà nước, nhằm hạn chế giao dịch thiếu minh bạch và giảm thiểu rủi ro cho người tham gia.
Đặc biệt, pháp lý đang trở thành điều kiện tiên quyết với mọi sản phẩm bất động sản. Mô hình phát triển kiểu “đi trước, hoàn thiện sau” sẽ không còn đất sống. Thay vào đó, tính minh bạch, tuân thủ pháp luật và năng lực triển khai trở thành tiêu chí bắt buộc để khẳng định vị thế doanh nghiệp trên thị trường.
Cơ hội lớn, thách thức không nhỏ
Khi nguồn cung tăng nhanh trở lại, cạnh tranh trên thị trường sẽ khốc liệt hơn bao giờ hết. Người mua ngày càng có nhiều cơ sở để so sánh và lựa chọn. Những dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và giá trị khai thác thực tế sẽ chiếm ưu thế; ngược lại, sản phẩm chất lượng thấp hoặc thiếu minh bạch sẽ ngày càng khó tiếp cận khách hàng.
Dòng tiền đầu cơ được dự báo tiếp tục thu hẹp khi chính sách quản lý hướng đến kiểm soát hoạt động lướt sóng và khuyến khích đầu tư dài hạn. Thay vì chỉ kỳ vọng vào chênh lệch giá, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến hiệu quả cho thuê, nhu cầu ở thực và tính thanh khoản thực tế của sản phẩm.
Tuy nhiên, thị trường vẫn còn nhiều bài toán chưa có lời giải thỏa đáng. Tỷ trọng nhà ở vừa túi tiền dành cho đại bộ phận người dân vẫn ở mức thấp trong khi nhu cầu ngày càng tăng. Nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động và nhóm thu nhập thấp tiếp tục là khoảng trống lớn. Sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng vẫn là điểm nghẽn tiềm ẩn, và mặt bằng giá khó có thể giảm sâu khi chi phí đầu vào, chi phí phát triển dự án và tiền sử dụng đất liên tục leo thang.
Năm 2026 được xem là bước khởi đầu của giai đoạn chuyển đổi, khi thị trường bất động sản Việt Nam vận hành trong môi trường ngày càng minh bạch và chuyên nghiệp hơn.
Đây vừa là cơ hội để thị trường phát triển bền vững, vừa là phép thử khắc nghiệt với tất cả các chủ thể tham gia trong hành trình kiến tạo một thị trường lấy giá trị thực làm nền tảng cho tăng trưởng lâu dài.
