Khi giao dịch mua bán nhà là che giấu giao dịch cầm cố tài sản, Toà xử thế nào?

Như đã thông tin, từ năm 2010, vợ chồng ông Nguyễn Văn Trung, bà Đào Thị Thủy Ngân có vay của vợ chồng ông Lê Văn Quốc, bà Đỗ Thị Kim Dung số tiền 700.000.000 đồng và hai bên làm giấy xác nhận việc này. Sau đó, vợ chồng ông Trung làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và nhà của mình tại 81 Trần Hưng Đạo, TP. Đông Hà ở với thoả thuận nhờ vợ chồng ông Quốc đứng tên vay hộ Ngân hàng Vietinbank chi nhánh Quảng Trị, lãi suất hàng tháng do ông Trung – bà Ngân chi trả. Đồng thời, viết cam kết khi nào vợ chồng ông Trung trả đủ số tiền đã mượn sẽ sang tên lại tài sản.

Đến ngày 25/12/2010, tại Phòng công chứng tỉnh Quảng Trị (nay là Phòng công chứng Số 1, tỉnh Quảng Trị) hai bên đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, chuyển nhượng nhà đất tại 81 Trần Hưng Đạo cho ông Quốc, bà Dung với giá 590.000.000 đồng. Cùng ngày 25/12/2010 ông Quốc, bà Dung lập Bản cam kết ghi căn cứ vào bản thỏa thuận ngày 23/12/2010, vợ chồng ông Quốc và bà Dung cam kết như sau: “sau khi chuyển sang tên quyền sử dụng đất và nhà ở 81 Trần Hưng Đạo, vợ chồng ông Trung, bà Ngân có quyền ở trong căn nhà nói trên và có toàn quyền quyết định việc bán nhà. Vợ chồng ông Quốc và bà Dung chỉ có nhiệm vụ làm thủ tục sang tên lại cho người mua. Thời hạn trong một năm mà vợ chồng ông Trung, bà Ngân chưa bán được thì vợ chồng ông Quốc, bà Dung có toàn quyền quyết định bán ngôi nhà trên để thu hồi số tiền nợ mà vợ chồng Trung- Ngân đã mượn”.

Dưới góc độ là một giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giả tạo, bản hợp đồng ngày 25/12/2010 cùng với hai bản cam kết, nếu chiếu theo điều 129, Bộ Luật Dân Sự 2005: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này”. Trong sự việc này hợp đồng bị giả tạo để che lấp một cam kết vay mượn và có thời hạn thì việc này chúng ta có thể áp dụng điều khoản của các bên cùng cam kết.

Việc giao dịch diễn ra mặc dù đã được giả tạo nhằm che đậy hành vi cầm cố tài sản, nhưng bên cạnh đó còn có một cam kết giữa các bên để thúc đẩy việc thực hiện thì chính cam kết này là giao dịch che giấu và vẫn có hiệu lực.

Ngày 10/01/2011, vợ chồng ông Quốc và vợ chồng ông Trung ký thêm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không được công chứng với nội dung chuyển nhượng nhà đất 81 Trần Hưng Đạo, giá chuyển nhượng là 2.000.000.000 đồng.

Vợ chồng ông Quốc, bà Dung đã thanh toán đủ 2.000.000.000 đồng gồm 700.000.000 đồng vợ chồng ông Trung, bà Ngân nợ trước đó và giao tiền mặt 1.000.000.000 đồng (ghi tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay giữa hai bên ngày 10/01/2011). Đồng thời, vợ chồng ông Quốc, bà Dung trả vợ chồng ông Sơn, bà Thu 300.000.000 đồng thay ông Trung, bà Ngân.

Như vậy, đối với bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng này thì hoàn toàn không có căn cứ pháp luật về giao dịch mua bán quyền sử dụng đất, bởi đây chỉ là một thỏa thuận giữa hai bên.

Nhìn từ góc độ là “giao dịch cho vay tiền” thì việc vợ chồng ông Trung, bà Ngân vay tiền dùng chính căn nhà để cầm cố cho ông Quốc, bà Dung và theo nội dung ghi trong giấy cam kết ngày ngày 25/12/2010 có thể thấy giao dịch đã hết thời hạn (1 năm). Căn cứ vào (Khoản 4, Điều 171 Bộ luật Dân sự năm 2005) về Căn cứ chấm dứt quyền sở hữu và Điều 721 về Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp thì hiển nhiên vợ chồng ông Quốc, bà Dung có toàn quyền quyết định sử dụng hay chuyển nhượng mảnh đất trên.

Vụ việc trên cho thấy việc cầm cố tài sản là bất động sản, dưới hình thức hợp đồng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giả tạo đang còn là một vấn đề rất nhạy cảm trong xã hội hiện nay, thiết nghĩ cơ quan quản lý nhà nước có hay chăng quy định chi tiết hơn trong việc này.

Sự việc đang bị kéo dài từ năm 2015 cho đến nay và Ngân hàng Vietinbank – chi nhánh Quảng Trị và các cơ quan quản lý Nhà nước đã công nhận và có những giao dịch về chuyển nhượng, thế chấp trên hệ thống tài chính ngân hàng. Tuy nhiên, hiện nay TAND Cấp cao tại Đà Nẵng vào ngày 07/06/2018 yêu cầu TAND tỉnh Quảng Trị thụ lý và vụ án vẫn chưa được giải quyết.

Hiện tại, cơ quan chức năng  vẫn đang làm thủ tục hòa giải, mặc dù đã được thông báo từ ngày 11/12/2020, nhưng các bên vẫn không có mặt tại tòa theo yêu cầu.

TTV sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc.

Anh Vũ