Thị trường bất động sản Việt Nam đã qua 3+1 chu kỳ phát triển, nhiều dấu hiệu cho thấy chu kỳ thứ tư đang bắt đầu.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với những thách thức.
Trước hết, đó là thách thức về đồng bộ hóa hệ thống thể chế đối với thị trường bất động sản. Ngoài việc ban hành những văn bản hướng dẫn các luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng còn phải hoàn thành đồng bộ hóa các luật mới ban hành với Bộ luật dân sự (về vấn đề đất lân cận các công trình hạ tầng), Luật Quy hoạch về vấn đề quy hoạch đất cấp tỉnh, Luật sửa đổi bổ sung các luật liên quan đến vấn đề đất dự án nhà ở thương mại (Luật sửa đổi bổ sung 9 luật thông qua năm 2022), Luật Đấu thầu…
Thứ hai là thách thức về huy động nguồn lực. Để thị trường bất động sản thực sự bước vào một chu kỳ phát triển mới, một nhiệm vụ quan trọng và rất thách thức là thu hút được đủ các nguồn lực cho phát triển, cả những nguồn lực truyền thống và các nguồn lực mới. Ngoài các luồng vốn truyền thống như tín dụng, đầu tư công, đầu tư nước ngoài, đầu tư doanh nghiệp, thị trường chứng khoán, kiều hồi, timeshare, trái phiếu, còn cần hình thành và phát triển các nguồn lực mới như: Hệ thống tái thế chấp; Quỹ tiết kiệm tương hỗ; Quỹ đầu tư tín thác bất động sản; khai thác đất lân cận các công trình hạ tầng theo quy hoạch đưa vào đấu giá tạo quỹ đất phát triển hạ tầng…
Thứ ba là thách thức về đẩy nhanh các quy trình thủ tục. Việc ban hành các văn bản mới, đặc biệt là các nội dung mới, luôn kèm theo ban hành các quy trình mới. Việc giao đất, cho thuê đất có gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ yếu thông qua đấu thầu đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẵn sàng. Cũng như vậy, việc hài hòa vấn đề quy hoạch đất cấp tỉnh giữa Luật Đất đai và Luật Quy hoạch (2017) cần được hướng dẫn đầy đủ. Đặc biệt với những tỉnh chưa được phê duyệt quy hoạch phát triển kinh tế xã hội sau ngày 1/1/2025 – thời điểm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực.
Thứ tư là thách thức về việc tạo lập được các công cụ tài chính bất động sản mới. Thị trường bất động sản đã qua 3+1 chu kỳ phát triển. Mỗi giai đoạn phát triển gắn liền với một nhóm công cụ: Giai đoạn thứ nhất gắn liền với vai trò của nhóm chủ thể đất đai. Giai đoạn 2 gắn liền với vai trò của nhóm chủ thể xây dựng. Giai đoạn 3 gắn liền với nhóm chủ thể tín dụng, ngân hàng. Hiện nay, nếu có thể phát triển một giai đoạn mới, sẽ gắn liền với nhóm chủ thể tài chính – mà đối ngẫu với nó chính là các công cụ tài chính phái sinh.
Thứ năm là về khắc phục được chế độ chờ của năm 2024. Thị trường bất động sản năm 2024 sẽ là năm phải chờ rất nhiều vấn đề. Có thể thấy rõ là việc chờ đợi các văn bản dưới luật hướng dẫn các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản luật, Các tổ chức tín dụng là rất rõ ràng. Bên cạnh đó là việc chờ đợi các quy hoạch tỉnh được thông qua với các phương án sử dụng đất. Kế đó là các kế hoạch sử dụng đất để từ đó có cách tiếp cận đất đai cho các dự án bất động sản. Hơn nữa, việc chờ đợi sự rà soát, đồng bộ hóa các luật mới thông qua và các luật đã thông qua có liên quan đến chủ thể bất động sản cũng rất quan trọng và là thách thức không nhỏ đối với hệ thống cơ quan nhà nước cũng như các chủ thể thị trường bất động sản trong việc có các điều chỉnh tương ứng.
Chu kì phát triển mới
Thị trường bất động sản đang đứng trước một chu kì phát triển mới, các khó khăn đang dần qua đi, hệ thống thể chế mới đang được hiện thực hóa. Bốn luật vừa được thống qua gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng đều hướng đến thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW của Hội nghị Trung ương lần thứ 5 Khóa XIII của Đảng Cộng sản Việt Nam theo hướng tăng cường thu hút nguồn lực cho thị trường đất đai, bất động sản.
Thị trường bất động sản có nhiều tín hiệu mới và được kỳ vọng bước vào chu kì phát triển mới. Giá nhà chung cư tại các đô thị tiếp tục tăng. Phân mảng thị trường đất nền, mặc dù chưa sốt nhưng đã có dấu hiệu tan băng sau đợt suy giảm năm 2022-2023. Phân mảng thị trường nhà biệt thự và nhà phố có chuyển biến và được dự báo tích cực trong năm 2024. Phân mảng thị trường đất công nghiệp vẫn được dự báo rất tích cực.
Tuy nhiên, vấn đề luồng tiền đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đang cần nhiều dòng tiền hơn nữa. Bên cạnh một số luồng tiền tốt như đầu tư nước ngoài, đầu tư công, các luồng tiền khác không được như kì vọng. Mặc dù, hiện nay, lạm phát đã được kiềm chế ở mức chấp nhận được, lãi suất đã giảm khá mạnh, 3 tháng đầu năm 2024, tăng trưởng tín dụng cho nền kinh tế chỉ đạt 09,% trong tổng mức tăng trưởng tín dụng cả năm là 15%. Bên cạnh đó, nguồn trái phiếu bất động sản đến hạn năm 2024 rất cao, ở mức 130 nghìn tỷ. Vì vậy, một lần nữa, vấn đề các luồng tiền tài chính bất động sản phái sinh phải được đặt ra cho sự phát triển lành mạnh và dài hạn của thị trường bất động sản.
KỲ II: Cần thiết các công cụ tài chính bất động sản phái sinh
(*) Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương
